Ils pensaient y couler une retraite paisible, dorlotés par une association aux petits soins. C’est raté. À partir d’aujourd’hui, les habitants de la résidence du Bocage Tours centre sont privés des services pour lesquels ils sont venus y habiter. Sous la pression d’un groupe de copropriétaires, l’association qui gérait ces services doit en effet cesser son activité.
« Halte aux prédateurs » ; « Maintien des services »… Pancartes maisons taillées dans des bouts de carton à la main, les vieilles dames se tiennent, assises bien droites sur leurs chaises pliantes, devant l’entrée de leur immeuble. Comme pour faire rempart à ceux qui voudraient les en déloger.
C’était il y a deux semaines, mardi 19 juin. Les 75 résidents et résidentes de la résidence Bocage Tours centre s’étaient rassemblés devant le bâtiment, situé rue du docteur Herpin, à cinq minutes à pieds de la gare. La manifestation a eu lieu à l’appel d’un collectif constitué de familles et de sympathisants. L’objectif : alerter sur l’arrêt imminent de l’activité de l’association des résidents du Bocage Tours centre.
Cette association a été fondée en 1989, en même temps que la résidence elle-même. Son but : fournir aux personnes âgées qui vivent dans l’immeuble un certain nombre de services spécifiques, adaptés à leur âge : accueil, garde de nuit, restauration, activités…
En échange le propriétaire ou, le cas échéant, le locataire, devait s’acquitter auprès de l’association d’une redevance mensuelle. Identique pour tous les bénéficiaires, cette somme est censée couvrir le coût des services et rémunérer la vingtaine de salariés de l’association.
Problème : aujourd’hui, l’association cumule 700 000 euros d’impayés et est en redressement judiciaire. Ce jeudi 5 juillet, elle met la clé sous la porte. C’est définitif et la manifestation d’il y a deux semaines n’y changera rien.
Mais l’événement était aussi l’occasion, pour les membres du collectif, de mettre en lumière les causes de ces difficultés. Et les méthodes utilisées par certains copropriétaires pour se débarrasser de l’association.
Le début des ennuis
« Les problèmes ont commencé quand les premiers propriétaires, qui étaient aussi résidents, ont commencé à nous quitter », explique Laurence Bachellier, l’ancienne directrice de l’association. Leurs héritiers se sont retrouvés avec ces appartements sur les bras, sans forcément réussir à les louer. Ils ont donc dû supporter eux-mêmes le coût – entre 500 et 600 euros par mois – de services dont ils ne bénéficiaient pas. « Un vrai mouvement s’est créé contre les résidences services, relate Laurence Bachellier, constitué de propriétaire qui ne voulaient plus payer de redevance. »
À tel point que certains d’entre eux ont créé, en 2011, l’association de défense des victimes des résidences-services seniors. Dans un article de la Nouvelle République, daté du 24 juin 2015, Bruno Audon et Colette Mondanel, respectivement président et vice-présidente de cette association, dénonçaient déjà un « modèle obsolète ». La seconde n’est d’autre que l’actuelle présidente du conseil syndical – élu par les copropriétaires en assemblée générale – de la résidence du Bocage.
Depuis quelques années, ce conseil a été investi par des propriétaires hostiles au mode de fonctionnement historique de la résidence, qui ont réussi à s’y faire élire. En 2014, ils ont obtenu que le budget prévisionnel de l’association dédié aux services ne soit plus mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle.
C’est pourtant de ce budget que découle le montant de la redevance mensuelle. Certains copropriétaires ont d’ailleurs purement et simplement cessé de la payer, encouragés par les nouveaux membres du syndicat opposés à ce fonctionnement.
C’est cette nouvelle situation qui a fini par couler l’association. Cette dernière a pourtant bien essayé de se défendre. En juillet 2014, elle tente notamment d’obtenir, devant le tribunal de grande instance de Tours, la convocation d’une assemblée générale extraordinaire. Le but : faire remettre l’approbation de son budget à l’ordre du jour. Elle a également attaqué, plusieurs fois depuis 2013, des propriétaires qui refusaient de payer.
Attaques juridiques
Mais l’organisme se heurte à de fins connaisseurs du droit immobilier. C’est en tout cas comme cela que se présente Patrick Cosnuau, lorsqu’il nous contacte suite à notre premier article sur le sujet sur Info Tours. Prenant à partie l’association, il dénonce des « manœuvres frauduleuses pratiquées pour contraindre des personnes qui ne doivent rien à payer. » Gérant de plusieurs sociétés civiles immobilières (SCI), il entre par ce biais dans la copropriété du Bocage début 2016. En mars de la même année, il est élu au conseil syndical.
Pour défendre sa position, Patrick Cosnuau se base sur la loi du 10 juillet 1965, qui régit les immeubles en copropriété. Selon le gérant, les activités de l’association et la redevance qu’elle demande entrent en contradiction avec l’article 18 cette loi. Le texte indique que « l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale » revient exclusivement au syndic de copropriété. À la résidence du Bocage Tours centre, cette fonction est assurée par une agence du groupe Foncia.
« Le syndic et le conseil syndical sont contre les méthodes mafieuses de ces associations »
« Le syndic et le conseil syndical n’ont jamais été contre les services, assure Patrick Cosnuau, mais contre les servitudes imposées par ces associations et contre leurs méthodes mafieuses. » Par ces mots, il désigne notamment les lettres et les assignations dont l’association use auprès de certains propriétaires pour tenter de recouvrer le montant des redevances impayées.
« Vous ne pouvez ignorer la liberté d’adhésion à une association », poursuit-il, en invoquant la loi du 1er juillet 1901 et la convention européenne des droits de l’Homme. Car pour lui, la redevance exigée par l’association est assimilable à une cotisation associative. Elle ne peut donc être imposée à des propriétaires qui ne bénéficient pas directement des services proposés.
Quant au principe même des résidences réservées aux seniors, Patrick Cosnuau va plus loin en l’assimilant à de la discrimination.
Ces arguments, la justice semble les avoir entendus. Dans un arrêt daté du 5 janvier 2015, la cour d’appel d’Orléans refuse à l’association la convocation d’une nouvelle assemblée générale, et déclare inopposable au syndicat des copropriétaires l’article 5-1 de la convention. Celui qui définit les modalités de facturation des services. Ces dispositions ont bien été annulées par la Cour de cassation, mais confirmées en février dernier par un nouvel arrêt, cette fois de la cour d’appel de Paris.
Les juges ont aussi refusé plusieurs fois à l’association le recouvrement des charges impayées, en novembre 2016, en février 2017, en mai 2017…
Un fonctionnement encadré par la loi
Pourtant, le fonctionnement de la résidence, tel qu’il s’applique depuis sa création, est stipulé noir sur blanc dans une convention passée entre l’association et la copropriété en 2008. À cette date, la résidence se dote de ce document afin de se mettre en conformité avec la loi du 13 juillet 2006, dite « engagement national pour le logement » (ENL).
Ce texte est le premier qui encadre formellement les résidences-services. La loi ENL donne à chaque syndicat de copropriété d’étendre son objet « à la fourniture aux résidents de l’immeuble de services spécifiques. Les services non-individualisables sont fournis en exécution de conventions conclues avec des tiers ». Exactement le régime choisi pour la résidence du Bocage.
Cet enchevêtrement de textes et de décisions de justice donne l’impression d’un « flou » juridique. Des investisseurs en profitent pour prendre pied dans ces immeubles et leur faire progressivement perdre leur caractère de « résidences-services ».
Des méthodes musclées
Ce qui frappe dans ce dossier, ce sont les méthodes employées par les propriétaires opposés au système de gestion historique pour y mettre fin. Depuis leur entrée dans le syndicat des copropriétaires, l’association dénonce un véritable « harcèlement » à son encontre, mais aussi à celle des résidents.
« Vous vous rendez complice des agissements de cette association »
« Le caractère trompeur de vos propos et les réponses faites à cette personne sont d’une extrême gravité. […] Vous vous rendez complices des agissements de cette association […] qui facture sciemment dans la plus grande illégalité […] des sommes extrêmement importantes […] »
Il s’agit d’un extrait d’un courrier reçu en 2016 par une personne salariée de l’association. Son tort : avoir demandé à un visiteur où il se rendait et l’avoir informé sur le fonctionnement de la résidence. En somme, avoir fait ce pourquoi elle était payée. L’expéditeur se présente comme « copropriétaire au sein de l’immeuble ».
Extraits d’un courrier reçu par une personne salariée de l’association.
La même année, la résidence a été le théâtre d’une violente campagne d’affichage visant à dénigrer l’association. Les écriteaux, placardés notamment dans les ascenseurs, portaient des messages tels que « l’association des résidents du Bocage Tours centre est totalement incompétente pour gérer notre immeuble en copropriété », ou encore « le document dont se prévaut l’association est sans aucune valeur légale [à propos du règlement de copropriété] ». Ces affiches sont toutes imprimées sur du papier à en-tête Foncia. Certaines sont même signées « le syndic ». Contactée, la société répond qu’il s’agit d’un « faux grossier ».
Exemples d’affiches placardées dans les ascenseurs. Des « faux grossiers », selon la société Foncia.
La tension est encore montée d’un cran lorsque le président de l’association, Yves Pire, âgé de 78 ans, s’est retrouvé confronté à un individu particulièrement hostile. Ce dernier, en tant que mandataire, était venu faire visiter un appartement à une candidate en dessous de l’âge requis. Alors que des salariés de l’association l’informaient du fonctionnement de l’immeuble, l’individu s’est mis, selon plusieurs témoignages, à les invectiver copieusement. C’est alors que le président est intervenu et que les deux hommes en sont venus aux mains. Condamné en première instance, l’homme en question a fait appel.
Dans le même temps, les résidents ont aussi souffert de cette situation. Nous sommes toujours en 2016. Un matin de septembre, une vendeuse de vêtements s’installe dans le hall, afin de proposer sa collection aux résidents. C’est une scène tout à fait banale dans ce lieu ou l’association a l’habitude de mettre en place ses actions. Jusqu’à l’entrée remarquée de la présidente de la copropriété, accompagnée d’un huissier de justice.
Un autre exemple, l’année suivante, des fauteuils disposés dans les couloirs, face aux ascenseurs, sont retirés sous prétexte de mesure de sécurité. Les économies d’énergie semblent elles aussi être à l’ordre du jour lorsque l’éclairage du restaurant et du hall d’entrée sont tout à coup limités. Tous ces événements sont relatés dans des témoignages de résidents que nous avons pu consulter. « C’est de la maltraitance », désigne Laurence Bachellier, dont la gorge se serre à l’évocation de ces événements. Elle non plus n’hésite pas à évoquer des « méthodes mafieuses ».
Jackpot à la clé
Mais quel intérêt ont ces fameux investisseurs à étouffer l’association ? « Dans ce type de résidences, la redevance payée au prestataire s’accompagne d’un loyer ou d’un prix de vente bas, explique le sociologue et démographe Laurent Nowik. Supprimer ce caractère permet ensuite de revendre ou de louer les appartements beaucoup plus chers. »
Laurent Nowik travaille sur la question du vieillissement de la population. Cela l’a amené à étudier les résidences-services pour seniors. Selon lui, la situation présente ne touche pas toutes les résidences de ce type. Elle ne concerne que quelques exemples, dont la résidence Bocage Tours centre. « Elle est située à deux pas de la gare, rappelle le chercheur. Cet emplacement privilégié y est pour quelque chose. »
« Supprimer le caractère de résidence-services permet de revendre ou de louer beaucoup plus cher »
À Tours, le prix moyen du mètre carré est estimé entre 2 000 et 2 500 euros par différents sites internet spécialisés. Or, l’association prétend que certains appartements de la résidence du Bocage se sont négociés à moins de 1 500 euros. Pas le mètre carré, non. L’appartement.
Il est difficile de connaître avec certitude les prix pratiqués par les investisseurs. Le gérant avec qui nous avons pu nous entretenir a tenu à rester très discret sur ses activités immobilières. Cependant, certains échanges de mails que nous avons pu consulter font état de son empressement à l’achat et de sa volonté de limiter les dépenses.
« Je vous remercie de m’indiquer une idée du prix compte tenu des charges énormes de cette copropriété et des exigences financières d’une association […] », écrivait-il en mai dernier à un propriétaire vendeur. Et de relancer quelques jours après.
Scénario catastrophe
Dès 2012, une autre propriétaire faisait part à l’association de difficultés financières qui l’empêchait de payer la redevance. Elle indiquait également chercher à vendre son appartement. Ce dernier ne trouvera preneur qu’en septembre 2017. Elle l’indiquera sur une facture retournée à l’association.
Avant la vente, la propriétaire en question accusait une dette de 7 900 euros envers la copropriété. En principe, la vente du logement aurait dû lui permettre d’éponger cette dette. Or, le compte-rendu de l’assemblée générale de mars 2018 fait état d’un solde de 6 600 euros pris en charge par la copropriété. Ce qui laisse suggérer qu’elle n’a tiré que 1 300 euros de la vente. Une affaire plutôt bonne pour l’éventuel acheteur.
Quoi qu’il en soit, les dés sont jetés pour l’association. Aujourd’hui, son dernier combat est de tout tenter pour trouver une alternative à ses services. Pour l’heure, quelques résidents ont mis leurs ressources en commun. Cela leur permet de payer une garde de jour et de nuit. Ils font également appel à une société de livraison de repas. « Le scénario catastrophe a été évité », souffle Laurence Bachellier. Mais pour combien de temps ? Selon l’ancienne directrice, la situation est critique pour certains résidents, qui ne peuvent en aucun cas rester seuls.
Pour en savoir plus sur les résidences services pour seniors :
–Rapport de l’inspection générale des affaires sociales datant de février 2015
