[Dossier : Habitons demain] Communs accord ?

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Retrouvez le dossier principal du magazine papier 37° n°8 automne-hiver 2022 nommé « Habitons demain »

La loi interdira bientôt la location de certains logements considérés comme des passoires thermiques, ces habitations difficiles à chauffer en hiver et souvent compliquées à garder fraîches l’été. C’est un enjeu environnemental mais aussi pour le confort des personnes qui y vivent. On a trop entendu d’histoires de taudis, de marchands de sommeil ou autres arnaques autour de l’immobilier. Qu’on soit locataire ou propriétaire n’est pas vraiment la question. Vivre dans un appartement ou une maison qui s’adapte aux évolutions de la société, voire de l’humanité, est aujourd’hui devenu capital. Mais comment faire pour que ce soit accessible à tout le monde ? Comment les professionnels de l’immobilier, de la construction, de l’architecture ou de la décoration prennent-ils en compte ces mouvements ? Quelle est la réalité de leur quotidien et quel futur se dessine pour leur métier ? Ce sont ces questions que l’on a voulu aborder dans ce dossier spécial.


Établis depuis des décennies dans la gestion des communs, les syndics professionnels sont l’un des éléments clés dans le bien vivre-ensemble d’une copropriété. Éclairage d’un métier encore flou pour le plus grand nombre, quand il n’est pas sujet à critiques, et qui voit l’arrivée d’une nouvelle concurrence.

Une grande partie de son métier, il n’a pas à nous l’expliquer. Il faut simplement écouter la conversation. Nous sommes dans le hall d’un immeuble contemporain situé boulevard du Général de Gaulle à Saint-Cyr-sur-Loire. À peine a-t-il le temps de nous présenter le lieu que Mathieu Bourdon est rapidement interpellé par l’une des propriétaires d’un appartement. Elle lui signale l’état du local poubelle où l’on retrouverait un peu de tout et surtout n’importe quoi. Souvent des encombrants. Continuellement ou presque, un grand nombre de déchets non triés ou déposés dans le mauvais bac. La petite cerise sur le gâteau : le tapis de sa voisine recouvert de traces d’une restitution alimentaire. Calmement et avec expérience, le responsable du service syndic et gestionnaire des copropriétés chez IM Valoris, se montre à l’écoute de son interlocutrice, choisit ses mots tout en faisant bien comprendre, entre ses phrases, que le manque de civisme de certains habitants n’est pas vraiment de son ressort. « On est souvent alpagués dans le cadre de nos visites pour les petits soucis du quotidien. Ça peut être pour un problème d’ampoule à changer, de porte d’entrée. Mais la problématique principale reste régulièrement le local à poubelles. Alors, il y a forcément les soucis sur lesquels nous devons intervenir et ceux où il faut simplement se montrer à l’écoute. La diplomatie est la première qualité à avoir dans ce métier. Sans oublier que nous sommes à la fois électriciens, plombiers, agents d’entretien, juristes, médiateurs… »

Un métier à multiples facettes 

Ce métier, Mathieu Bourdon le fréquente depuis maintenant une dizaine d’années dont les trois dernières chez IM Valoris, agence immobilière tourangelle créée en 2012 et dont la gestion du syndic de copropriétés atteint aujourd’hui le nombre de 160. Son quotidien, au-delà « de soigner les nombreux petits bobos qui ont un impact direct sur la vie au sein d’un immeuble », consiste aussi à aiguiller et à mettre en place l’ensemble des décisions établies lors des réunions du conseil syndical, entité désignée lors de l’assemblée générale annuelle du syndicat des propriétaires qui, lui, regroupent automatiquement tous les propriétaires d’un lot – qui peut être aussi bien un appartement ou un local commercial qu’un garage ou une cave. Et, en fonction du contrat, renouvelable tous les ans, le programme peut être très varié. Aide à la gestion des parties administratives, financières et de la comptabilité, mise en place d’un planning d’actions, démarcher et assurer les relations avec les fournisseurs, suivi des travaux… L’ensemble étant toujours sous la houlette du conseil syndical. 

Un conseil syndical que Mathieu Bourdon se doit de fédérer lorsqu’il dépose sur la table de ses membres diverses solutions. « On est quelque part un chef d’orchestre ou un médecin généraliste qui analyse et renvoie, ensuite, vers le spécialiste approprié. On propose des réponses aux problématiques. Si les plus gros dossiers sont gérés lors du conseil syndical, nous sommes régulièrement sollicités sur tout le reste. On se doit d’apporter notre expertise tout en étant le plus réactif possible », détaille le trentenaire. Et cela engendre un coût, la plupart du temps critiqué. Il poursuit : « On pratique un métier souvent décrié pour son coût de fonctionnement mais nous faisons très peu de marge sur cette activité. Et la vie d’une copro nécessite des charges et celles-ci ne vont pas dans notre poche. Notre intérêt, à nous, il se voit sur le long terme en établissant une relation de confiance avec les propriétaires dans l’accompagnement de la gestion de leurs parties communes. Une relation qui peut déboucher quelques années plus tard sur un bien à vendre, à acheter, voire les deux. L’objectif, il est là. »

En dix ans de métier, Mathieu Bourdon a rarement eu un conflit avec les propriétaires. « Bon, on a quand même parfois des remarques. Mais elles sont mineures et ça fait partie du job. Moi, ce que j’observe surtout, c’est le nombre d’années passées à gérer une copro. Quand je vois que ça fait, par exemple, cinq ans que nous sommes en contrat avec une résidence, c’est là que je me dis que le travail est bien fait. Nous tenons à rester à taille humaine en limitant notre portefeuille client. On ne pourrait pas gérer les différents services ni avoir une bonne communication. Il est également important de bien sentir le syndicat en amont. Lorsqu’on voit qu’il y a beaucoup de travaux en perspective et que le budget du syndicat est insuffisant, on préfère décliner. Ça peut être une vraie source de conflit entre les propriétaires mais également entre eux et nous. » 

De nouveaux acteurs

Et des sources de conflit dans le monde des syndics professionnels de copropriétés, ainsi que des critiques, il y en a. Nés peu de temps après la promulgation de la loi du 10 juillet 1965, définissant le statut de copropriété à tout immeuble dont au moins deux propriétaires se partagent les lots et les parties communes, les syndics professionnels de copropriétés viennent enrichir l’offre de services proposée par les agences immobilières. Bien aidées par la construction massive d’immeubles offrant des capacités d’accueil de plus en plus importantes, et donc plus difficilement gérables pour les syndics bénévoles entre propriétaires, les entreprises de l’immobilier créent un marché qu’ils vont dominer jusqu’à leur remise en question. Honoraires exorbitants, travaux rarement effectués, des agents jamais disponibles, les commentaires négatifs s’accumulent depuis plusieurs années ouvrant la voie à l’entrée de nouveaux acteurs sur le marché. 

« On est quelque part un médecin généraliste qui analyse et renvoie, ensuite,
vers le spécialiste approprié »

Parmi eux, plusieurs start-ups. Matéra est l’une des premières. Apparue en 2017, elle se fait rapidement connaître en déployant une campagne publicitaire agressive qui n’épargne pas vraiment les ténors de l’activité : « Merci syndic pour l’ascenseur en panne, j’ai des cuisses en béton », « merci syndic pour votre musique d’attente, maintenant je connais Vivaldi par cœur. » Afin de remédier aux problèmes qu’elle critique, la société, qui emploie aujourd’hui plus de 200 salariés et a réalisé une levée de fonds de 35 millions d’euros en 2021, propose une plateforme numérique pour faciliter l’autogestion depuis laquelle un syndic bénévole de copropriété peut ainsi faire ses comptes, dessiner un plan d’actions sur l’année demander des conseils juridiques, accéder à une liste de fournisseurs locaux… Un pavé dans la mare qui remet le syndic bénévole d’autogestion au goût du jour. Antoine Berthier, habitant dans le centre de Tours, est l’un des tout premiers clients à avoir opté pour cette solution numérique en 2017. « Les trois fondateurs sont venus chez moi pour me présenter Matéra. Au départ, j’étais un peu réticent face à cette alternative méconnue et à son tarif [700 € de frais annuel pour un syndic accueillant six lots d’habitations plus huit garages, NDLR], mais j’ai rapidement pris le pli. La plateforme est très simple d’utilisation, complète et cela me fait économiser un temps précieux. Bon, après, nous ne sommes qu’une petite structure de six lots d’habitations, où l’on se débrouille nous-même pour changer une ampoule par exemple. Donc il s’agit d’un outil intéressant et efficace pour nous aider en tant que syndic bénévole. Je ne sais pas, par contre, si pour des copropriétés bien plus importantes, il serait adapté. » Comme la grande majorité de la profession, Mathieu Bourdon estime que ce nouvel acteur numérique ne peut menacer l’existence des syndics professionnels classiques. « Il s’agit d’une plateforme numérique, un outil. Il ne peut fournir un travail de gestion au quotidien et encore moins un accompagnement sur tout ce qui entoure une copropriété. D’autant plus qu’il manque le contact, l’échange direct avec les propriétaires. La connaissance des lieux communs. » 

Si à l’avenir cette nouvelle concurrence numérique ne semble pas vraiment inquiéter les acteurs des syndics professionnels ancestraux, un autre enjeu se dessine pour cette profession, celui de la transition énergétique. Pour l’agent tourangeau, son métier s’apprête à être aux avant-postes sur cette mutation verte : « On sera l’un des éléments clés dans ce processus, c’est indéniable. Il faudra dégager des diagnostics, se renseigner sur ces nouveaux cahiers des charges, tout en établissant un nouveau comparatif entre les fournisseurs qui seront uniquement locaux. » Demain, en plus de ses autres casquettes, Mathieu Bourdon sera thermicien. Ça non plus il n’aura pas besoin de nous l’expliquer.

Pierre-Alexis Beaumont

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